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まずは住宅ローンと抵当権の関係を理解しましょう！
ローンが残っている不動産を財産分与するには、
クリアしなければいけない問題が多くあります。
詳しくは、７．で説明しますが、ここでは、住宅ローンと抵当権の関係を理解し、
どのような問題があるのかを見てみたいと思います。
ローン付不動産の財産分与の問題点
不動産の財産分与を決めるにあたって、住宅ローンが残っている場合は、特に注意が必要です。
ローンの残高が、その不動産の時価を上回っている場合（「オーバーローン」といいます）は、
その不動産は負の財産かもしれません。
つまり、売却できたとしても、売却で得られた代金は借金の支払いに回す必要があり、
それでも借金が残るということです。不足分の資金を、他に用意できるのであれば、
オーバーローンでも売却することも検討できますが、そうでなければ売却は困難です。
無理して売却しても、その後の生活に支障が出る可能性もあります
また、売却せずに、夫婦の一方が不動産の名義を取得したとしても、
財産分与の際に一括でローンを返済できれば問題ないのですが、そうでなければ、誰かがローンを返済していく必要があるのです。
抵当権とは？
ローンを組んで不動産を購入した場合、債権者である金融機関の抵当権が設定されるのが普通です。
抵当権とは、ローンが支払えなくなったら、その不動産を売却して、その代金から優先的にローンを
支払わせることができる強力な権利です。登記簿を見ると、乙区という欄に、抵当権が登記されている
かと思います。この抵当権は、ローンを払い終えなければ消してもらえません。
銀行との協議
ローンの残っている（抵当権の付いている）不動産を財産分与するときは、
ローンを払っていく人を決める必要があります。
例えば、夫が債務者となり抵当権が設定されている不動産を、妻が財産分与で取得し名義変更もした場合でも、
その後夫がローンの支払いを怠れば、妻は住宅を失う可能性もあるのです。
夫婦の場合は、お互いに連帯債務者や連帯保証人になっていることも多く、
保証人からはずしてもらえるよう銀行に頼んでも、銀行はなかなかＯＫしてくれません。
債務者を夫から妻に変更することも、妻にある程度の返済能力がない限り、通常は難しいかと思います。
ただし、次のような場合は、債務者の変更や、連帯債務者・保証人からの脱退が可能なケースもあります。
１．残っている債務の額や返済期間が残り少ない場合
２．債務者になる人に、安定収入や資産がある場合
３．他に連帯債務者などになってもらえる人がいる場合
４．ローンの借り換えによって、新たなローンを組む場合 など
金融機関との交渉が必要な場合は、専門家へ相談のうえ、交渉することをお勧めします。
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