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ローンが残ってしまう場合は、悩ましい。
ローンが残っている場合の不動産の財産分与をどのようにするのかは、
非常に悩ましいところです。
最終的には、不動産を取得する方がローンを引き受けるか、ローンの完済をしたうえで財産分与を受けるしか、
すっきりした解決はないように思えます。金融機関にとっても返済を確実なものにしてもらわなければいけませんから、
金融機関との兼ね合いも問題になります。
夫名義の不動産に、夫が債務者として住宅ローンが残っているケースが多いですが、
夫が完済することを条件に、所有権を移転する仮登記をつけるケースもあります。
この場合、夫が返済し終われば、名義を取得することができますが、返済するかどうかは確かではありません。
この場合、不動産にかかる諸費用（固定資産税等）を誰が支払うのかといった合意も必要かと思います。
仮登記を付けた場合は、その後にローンが完済され、いざ本登記にする場合には、
また元の夫に協力をしてもらう必要があるのも煩わしいところですが。
ローンはそのままに、所有権を移転してしまうケースもあります。
この場合、ローンの返済が滞れば、不動産を失うことになるかもしれません。
競売の当事者になる必要もあり、何かと手間がかかるかもしれません。
また、金融機関から所有権移転に異議が出る可能性もあります。
売却が可能なのであれば、いっそのこと売却して、心機一転、
新たな生活をスタートさせることも考えてはいかがでしょうか。
債務者を変更したり、連帯債務者からはずれる方法
例えば、妻が財産分与で不動産を取得し、ローンも支払っていく場合、
夫が債務者になっている住宅ローンがあれば、その債務者を変更しいと考えることもあります。
また、夫が不動産を取得する場合、妻が連帯債務者や連帯保証人になっていると、
そこからはずれたいと考えることもあります。このようなことが可能でしょうか？
このようなことは、銀行の合意が必要なため、非常にハードルの高いところです。
ただし、以下のような一定の条件を満たせるのであれば、銀行との協議次第では、不可能でもありません。
１．残っている債務の額や返済期間が残り少ない場合
２．債務者になる人に、安定収入や資産がある場合
３．他に連帯債務者などになってもらえる人がいる場合
４．ローンの借り換えによって、新たなローンを組む場合 など
金融機関との交渉が必要な場合は、専門家へ相談のうえ、交渉することをお勧めします。
権利の保全方法 （仮登記）
例えば、夫が所有する不動産を、妻が財産分与で取得したとします。しかし、銀行の抵当権がついており、
ローンもまだまだ残っている場合は、名義変更しても、夫が返済を怠れば、妻は住宅を失う危険があります。
そもそも、銀行は名義変更をよしとしません。このような場合、よく仮登記を付けて保全したいと考えることがあります。
仮登記とは、その名の通り仮の登記で、例えば、「ローンを完済したときは、妻が所有権を取得します」ということを
登記する方法です。仮登記を付ける意味は、第三者へ所有権を移転することを防ぐことができることです。
ただし、夫が返済を怠って、抵当権を実行して競売に付されると、その意味はほぼありません。
また、離婚と同時に財産分与が成立し、所有権が妻に移転した場合、
法律上は所有権移転仮登記を付けられる条件は限られており、ほとんどの場合、
所有権移転仮登記ができる条件にはあてはまりません。それでも登記所には条件にあっているという前提で
仮登記をすることがありますが、その有効性を第三者に争われた場合は、どのように判断されるか分かりません。
よって、仮登記でも、その権利が完全に保全されるとは限りません。
このような場合は、所有権移転仮登記を設定するよりも、条件付抵当権設定仮登記を設定した方が有用な場合もあります。
法知識の必要な難しい話なので、このような権利保全の必要がある場合は、
司法書士などの専門家に相談しましょう。
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