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不動産は、単独名義にするのが理想です。
妻又は夫の単独名義にしたい
夫婦どちらか一方が住み続けるため、一方の単独名義にしたいという希望は多いかと思います。
特に、子供がいる場合などは、教育環境の維持のために、
妻と子がその不動産に住み続けたいというケースが多くみられます。
また、専業主婦である場合は、離婚後の住宅の確保が難しかったり、子供を育てながら
新たな環境に対応しなければならなかったりと、何かと不安があり、そのまま住み続けたい場合も多いかと思います。
しかし、不動産は高額なため、財産分与の価格のバランスが取れなかったり、ローンの支払いの問題があったりと、
難しい問題がいくつかあります。
いろいろな状況が考えられますが、ここでは参考になるいくつかのパターンを紹介したいと思います。
夫婦共有名義の不動産を、妻の単独名義に（ローンなし）
夫婦の共有名義（夫持分５分の３、妻持分５分の２）になっているマンション（時価２０００万円、ローンなし）があり、
夫の持分を妻に財産分与として移転するケースです。夫の持分５分の３に対応する時価は１２００万円ですので、
妻は１２００万円の財産分与を受けたということになります。このように、ローンがなく、財産分与の額も争いがない場合は、
スムーズに名義変更が可能かと思います。あらかじめ名義変更登記手続きに必要な書類を集め、
離婚届提出と同時に、速やかに名義を変更しましょう。
離婚届を出すタイミングは重要です。
財産分与による名義変更登記手続きは、離婚届提出後に行う必要があります。
しかし、夫が離婚できることだけを望んでいるような場合、
先に離婚届が出されたことをいいことに、その後の登記手続きに協力しなくなるようなケースもあるのです。
もしこのような事態が予想されるのであれば、登記手続きに必要な書類を受け取ってから離婚届を提出し、
登記を申請するなどの工夫も必要になります。
名義変更できなければ、その後に売却や借り入れなどもできなくなってしまいます。
不安であれば、司法書士などの専門家に依頼するほうが賢明です。
夫婦共有名義の不動産を、妻の単独名義に（ローンあり）
夫婦の共有名義（夫持分５分の３、妻持分５分の２）になっているマンション
（時価２０００万円、ローン残債５００万円／債務者は夫）があり、夫の持分を妻に財産分与として移転するケースです。
夫の持分５分の３に対応する時価は１２００万円ですので、妻は１２００万円の財産分与を受けたということになります。
問題は５００万のローンの残債です。離婚協議の中で、夫が返済を続ける取り決めをしたとしても、
後に夫が返済できなくなった場合は、不動産を失う危険性があります。
そもそも金融機関が名義変更に異議を唱える可能性も高いでしょう。
このようなケースでは、他から残債を返済する資金を調達できるのであれば、
一括返済をして抵当権を抹消する方法も考えられます。親族から借りて一括返済するケースも考えられます。
妻側が返済するのであれば、もちろんその分を財産分与の金額において考慮する必要があります。
ローンがあって抵当権が付いている場合は、名義変更手続（登記手続）のやり方にも注意が必要です。
例えば、夫の債務を、妻が一括返済し、妻の単独名義にする場合は次のような流れになります。
①名義変更手続に必要な書類がそろっていることを確認のうえ、妻が夫に清算金を振り込む、
②夫が清算金をもって金融機関へローンを返済する、
③金融機関は返済を確認して抵当権抹消登記手続きに必要な書類を夫へ渡す、
④夫から妻が抵当権抹消登記書類を受け取る、
⑤抵当権抹消登記と夫の持分を妻へ移転する登記を法務局へ申請する。
以上の①から⑤の手続きを、できれば同日に行う必要があります。
登記に必要な書類が確認できないままに一括返済しても、登記手続きができなければ、
名義変更をすることができなくなってしまいます。夫へ清算金を振り込んで、
すぐに金融機関が返済金を引き落とす手続をしてもらえないと、夫が持ち逃げする可能性もゼロとは言えません。
このように、清算金やローンの返済がからむ場合は、その手続に慎重な配慮が求められます。
さらに、第三者が債務を肩代わりして支払う場合は、その後の債務免除などに伴い税金の問題も発生することがあります。
このようなケースでは、司法書士や税理士などの専門家に依頼するのが賢明です。
分与割合に応じて共有する
離婚後も夫婦で共有することは可能ですが、離婚後も問題なく同居を続けるなど、
特別な事情がない限り避けるべきでしょう。「子供が大きくなるまで同居を続けたい」という事情があることもありますが、
いずれどちらかが出ていかなければならなくなった時に、どちらが不動産を取得するのかでもめることも十分考えられます。
管理費や光熱費、固定資産税をどのように負担するのかも面倒な問題です。
また、将来、財産分与で移転できなければ、税金の問題や相続の問題も出てきます。
離婚を契機に、どちらかの名義にしてすっきりさせた方が無難と言えます。
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