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不動産の売却には、何かと費用がかかります！
不動産の売却には、費用がかかる
不動産を売却して、その代金を分割するのは、最も簡単な方法とも言えます。
ただし、不動産を売却するにも、様々な費用がかかるので注意が必要です。
不動産屋への仲介手数料
不動産業者へ売買の仲介を依頼した場合は、仲介手数料がかかります。
この仲介手数料は、法律で上限が決められています。
通常、売買代金に応じて下記の料率で計算します。
２００万円以下の部分 →５％
２００万円超〜４００万円までの部分 →４％
４００万円超の部分 →３％
不動産の売却は不動産屋に依頼する
不動産を売却するときは、不動産屋に仲介を依頼するようにしましょう。
当然仲介手数料がかかりますが、不動産の売却には様々な検討事項があり、不備があった場合は、責任を負わされることもあります。
その不動産の状態や権利関係などを買主に説明し、契約書にまとめ、後に争いが起こらないようにする必要があるのです。
そのため、買い手を自分で探すことができたとしても、間に不動産屋を入れるべきです。
売却にかかる税金
不動産を売却する場合、売却する側には、譲渡所得税がかかることがあります。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益にかかる税金のことをいいます。
課税される所得の金額は、簡単に言うと下記のような計算式で求められます。
なお、譲渡所得がマイナスの場合には、課税されることはありません。
譲渡所得＝売却金額−（購入した時の金額＋諸費用*1）
*1 「諸費用」とは、譲渡のために直接かかった費用のことをいいます。
例えば、不動産業者へ支払った仲介手数料や、登記にかかった費用、測量にかかった費用などです。
税率は、その不動産を所有していた期間などによって
２０〜４０％（所得税と住民税を合わせた金額）程度です。
登記費用
抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消する登記費用がかかることがあります。
登記をするには、登録免許税という税金がかかりますが、抵当権抹消登記の登録免許税は、
不動産１物件につき１０００円です。他に、司法書士に依頼することとなった場合は、報酬が１万円前後かかります。
所有者の登記簿上の住所が、現在の住民登録の住所と異なる場合は、住所変更登記をする必要がある場合もあります。
登録免許税は、抹消登記と同じで、不動産１物件につき１０００円です。
司法書士に依頼することとなった場合は、やはり報酬が１万円前後かかります。
引越しにかかる費用
当然引越にも費用がかかります。業者によってばらばらなので、何社か見積もりをとって比べて交渉しましょう。
混載便などで、日時を指定しなければ、とても安くなることもあります。
すぐに必要になるものだけ自分の車で運ぶとか、数日は実家にお世話になるとかして、
混載便を利用するのも一つの手です。
オーバーローンの場合
ローンの残高が不動産の時価を上回っている場合は、売却できても借金が残ることになります。
そもそも、債権者である金融機関の同意を得ることは難しいでしょう。
この場合は、売却をあきらめ、どちらかが住居として利用し、ローンを払い続けていくのが賢明な場合もあります。
借地上の建物を売却する場合
借地上の建物を売却する場合は、借地権の譲渡が伴うため、契約内容に応じて事前に地主の承諾を取っておく必要があります。
この場合、地主に承諾料を支払うのが普通で、承諾料は借地権価格の１０％程度が目安です。
ただし、状況に応じて承諾料は増減しますので、最終的には、地主との交渉になります。
地主が承諾に応じない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求めることも可能ですが、
裁判所の手続は７〜１０ヶ月程度の時間がかかることになり、離婚の手続との兼ね合いが問題になるでしょう。
なお、借地権価格は、国税庁の路線価のサイトで確認できます。
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